الرهن العقاري العكسي Reverse mortgage

ما هو الرهن العقاري العكسي Reverse mortgage

يعتبر الرهن العقاري العكسي نوع من الرهن العقاري الذي يمكن لصاحب المنزل أن يقترض المال مقابل قيمة منزله، مما يحصل على أموال على شكل مدفوعات شهرية أو حد الائتمان، ولا يتطلب أي إعادة دفع للرهن العقاري (رأس المال أو الفائدة) حتى يتوفى المقترض، أو ينتقل بعيدا بشكل دائم أو يبيع المنزل، ويتم تنظيم المعاملة لذلك سوف لن يتجاوز القرض قيمة المنزل على مدار عمر القرض.

مفهوم الرهن العقاري العكسي

وقد وجدت الرهونات العكسية بشكل أو بآخر منذ ستينيات القرن الماضي، لكن النسخة الحديثة دخلت مؤخرا الوعي العام كأداة دين قابلة للتطبيق لمالكي المنازل. على الرغم من أن هذا النوع من القروض ينظر إليه بعدم الثقة من قبل مجتمع التخطيط المالي ووسائط الإعلام ، فإن الطلب عليه آخذ في التزايد لأنه يمكن أن يوفر حلاً سريعاً للأشخاص "الأغنياء في المنازل والفقيرفي النقد" ، وخاصة كبار السن الذين يحتاجون لدعم دخلهم التقاعدي أو الدفع للحصول على رعاية طويلة الآجل. ومع ذلك ، فمن المهم أن نفهم الأساسيات ، بما في ذلك كيفية عكس الرهون العقارية وكيفية الحصول عليها والتكاليف المترتبة عليها.

كيف يعمل الرهن العقاري العكسي

يشتري معظم الأشخاص منزل برهن عقاري عادي (أو آجل): فإنك تقترض المال من المقرض، ودفع دفعات شهرية لتسديد الرصيد، والحصول على حقوق ملكية ثابتة في المنزل، وبمرور الوقت، يقل الدين الخاص بك وترتفع حقوق ملكية السهم للمنزل، وعندما يتم سداد الرهن بالكامل، يحق لك امتلاك المنزل بشكل مباشر،  ففي الحقيقة يعمل الرهن العقاري العكسي بشكل مختلف، وكما يوضح الاسم، فإنه يعمل بطريقة عكسية، فبدلا من دفع الدفعات شهريا للمقرض، فإن المقرض يقوم بدفع الدفعات بشكل شهري لك، على أساس نسبة من القيمة في منزلك. يمكنك اختيار ما إذا كان يتم دفع المبلغ النقدي كمبلغ مقطوع واحد، أو سلفة نقدية شهرية منتظمة (إما لطالما كنت تعيش في المنزل أو لعدد معين من السنوات)، أو خط ائتمان (حيث تقرر متى ومتى للاقتراض)، أو مزيج من هذه الخيارات.

ومن خلال عمر الرهن العقاري العكسي، يمكنك أن تحتفظ بعنوان لمنزلك، والذي يتعامل كضمان للقرض، ويتم فرض الفوائد فقط على الإيرادات التي تلقاها، وتعتبر كل من سعر الفائدة الثابت والمتغير متاح، وتعتبر معظم الرهون العقارية العكسية قروض ذات سعر فائدة متغيرة مرتبطة بالمؤشرات القصيرة الآجل، مثل أذون الخزانة لمدة عام أو سعر الفائدة بين المصارف في لندن (LIBOR)، بالإضافة إلى الهامش الذي يمكن أن يضيف عدد إضافي إلى ثلاث نقاط مئوية، وتحدث أي فائدة مركبة على مدار عمر الرهن العقاري العكسي حتى إعادة الدفع.

ومع تقدم القرض، يزيد الدين في حين أن سهم المنزل ينخفض، وعند التنقل، أو بيع المنزل أو الوفاة، يبيع المقرض المنزل لاسترداد المال الذي قام بدفعه إليك، وبعد أن يتم دفع رسوم المقرض، فإن أي حقوق ملكية تتبقى في المنزل تذهب إليك أو للورثة (وفي بعض الحالات، فإن الورثة لديهم خيار إعادة دفع الرهن العقاري دون بيع المنزل)، وإذا استلمت مدفوعات أكثر من التي يستحقها منزلك (إذا كان عمرك أطول من القرض)، فإنك لن تتلقى مدفوعات أكثر من قيمة المنزل، وفقا، لـ هيئة التجارة الفيدرالية.

ويمكن أن يصبح الرهن العقاري العكسي مستحق إذا فشلت في تلبية التزامات الرهن العقاري، على سبيل المثال، إذا فشلت في دفع الضرائب أو التأمين، أو إذا وقع العقار في حالة سيئة، فإنك تبقى مسؤول عن دفع ضرائب الملكية، تأمين أصحاب المنزل، والحفاظ على منزلك، ولكن إذا كانت قيمته أقل من المبلغ الذي استلمته لأسباب أخرى مثل انخفاض سوق الأسكان، فإنه لا يمكنك حبس الرهن.

أنواع الرهن العقاري العكسي

يوجد أنواع عديدة مختلفة من الرهون العقارية العكسية، وتشمل على:

الرهن العقاري العكسي لغرض واحد، والذي يتم تقديمه من قبل بعض الوكالات الحكومية والبلدية والمؤسسات غير الربحية

الرهن العقاري العكسي الفدرالي المؤمن، والمعروف باسم HECMs (الرهون العقارية لتحويل حقوق الملكية)

• الرهن العقاري العكسي الملكية، والذي يعتبر قرض خاص مدعوم من قبل شركة إصدار.

يكون غالبا الرهن العقاري العكسي لغرض واحد لأصحاب المنازل ذوي دخل منخفض أو متوسط، حيث يحدد المقرض كيف يتم استخدام هذا النوع من الرهن العقاري العكسي (على سبيل المثال، لدفع ضرائب الملكية او لإصلاح المنزل).

ويعتبر الرهن العقاري لتحويل حقوق مليكة المنزل أكثر الأنواع شيوعا، كما أنه تم إصدارها من قبل البنوك الخاصة والمؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالي (حيث أنهم منتجات الرهن العقاري العكسي الوحيدة المؤمنة من قبل حكومات الولايات المتحدة)، ولا تمتلك تلك القروض حدود للدخل أو متطلبات طبية، ولا يوجد قيود على كيفية إنفاق المال، ويعتبر العيب الأساسي لهذا النوع من الرهون العقارية العكسية أن الحد الأقصى لمبلغ القرض محدود (وحاليا، فهو أقل من قيمة الإقامة المقدرة.

وتعتبر الرهون العقارية العكسية الملكية متاحة من مؤسسات الإقراض المختلفة، وتعرض مبالغ أعلى من الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية، ومع ذلك، تأتي الفائدة الممكنة من التكلفة، كما لا تعتبر الرهون العقارية تأمين فيدرالي مؤمن ويمكن اعتباره أكثر تكلفة، وعلاوة على ذلك، يمكن أن يستفيد أصحاب المنازل ذوي القيم المرتفعة أكثر من هذا النوع.    

كيف تحصل على رهن عقاري عكسي

ونتيجة لأن الأغلبية العظمى للرهون العقارية العكسية، فإننا سنركز عليهم، للتأهيل، فيجب عليك:

أن يكون عمرك 62 سنة على الأقل

•  امتلاك المنزل على الفور (أو لديك رصيد رهن منخفض)

•  احتفظ بلقب المنزل والعيش فيه كمقر إقامة رئيسي

•  عدم التراجع عن سداد أي ديون فدرالية (ضرائب الدخل أو قرض إدارة الأعمال الصغيرة أو قروض الطلاب الفيدرالية)

•  أن تكون قادرة على تسديد الدفعات في الوقت المناسب والكاملة لرسوم الملكية الجارية (مثل الضرائب على الممتلكات، والتأمين، والرسوم HO، الخ.)

•  المشاركة في جلسة معلومات المستهلك التي يقدمها مستشار إدارة HECM في وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) - (هذه الجلسات مجانية)

•  امتلاك المنزل على الفور (أو لديك رصيد رهن منخفض)

•  احتفظ بلقب المنزل والعيش فيه كمقر إقامة رئيسي

•  عدم التراجع عن سداد أي ديون فدرالية (ضرائب الدخل أو قرض إدارة الأعمال الصغيرة أو قروض الطلاب الفيدرالية)

•  أن تكون قادرة على تسديد الدفعات في الوقت المناسب والكاملة لرسوم الملكية الجارية (مثل الضرائب على الممتلكات، والتأمين، والرسوم HO، الخ.)

• المشاركة في جلسة معلومات المستهلك التي يقدمها مستشار إدارة HECM في وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) - (هذه الجلسات مجانية).

في كثير من الأحيان، سوف يتطلب المقرض أنه لا يمكن أن يكون هناك أي امتيازات أخرى ضد المنزل (إذا كان هناك، يجب أن يتم سدادها مع عائدات الرهن العقاري العكسي).

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون منزلك:

• منزل لأسرة واحدة أو منزل من وحدتين إلى أربع وحدات (وأنت تحتل واحدة على الأقل من الوحدات)

مشروع سكني أو مجمع سكني معتمد من HUD

• منزل مُصنّع يلبي متطلبات FHA (تم بناؤه بعد شهر يونيو 1976)
 

لا يمكنك الحصول على قرض عقاري عكسي في منزل مستأجر، أو منزل لقضاء العطلات، أو حتى منزل كان يُستخدم كمقر إقامة رئيسي لك، ولكنه لابد أن يكون غير مشغول لمدة عام (لأنك كنت تعيش في دار لرعاية المسنين، على سبيل المثال)، وبمجرد الحصول على قرض عقاري عكسي، يمكنك العيش في مكان آخر لمدة تصل إلى 12 شهرًا قبل أن يصبح القرض مستحقًا.