قاموس الفوركس ومفاهيم القاموس المالي

صافي الدخل التشغيلي Net operating income

Ads

ما هو صافي الدخل التشغيلي Net operating income

صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو حساب يستخدم لتحليل وضع الاستثمارات العقارية والذي ينتج عنه الدخل التي تولد الدخل، كما يساوي صافي الدخل التشغيلي جميع الإيرادات من الملكية مطروحا منه جميع النفقات التشغيلية الضرورية بشكل معقول، وبصرف النظر عن الإيجار، قد تنتج الملكية أيضا إيراد من ورسوم الخدمات و رسوم مواقف السيارات مثل آلات البيع وغسيل الملابس، كما تعتبر النفقات التشغيلية المطلوبة اللازمة لتشغيل وصيانة المبنى ومحتوياته، مثل التأمين وإدارة رسوم الممتلكات والمرافق والضرائب العقارية والإصلاحات ورسوم الحراسة، كما يعتبر صافي الدخل التشغيلي رقم قبل الضريبة، ويستثنى أيضا مدفوعات أصل الدين والفائدة على القروض والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والإهلاك.

مفهوم صافي الدخل التشغيلي

يظهر صافي الدخل التشغيلي على دخل الممتلكات و بيانات التدفق النقدي، فإذا كان المجموع سلبيا، فإن ذلك يسمى صافي الدخل التشغيلي، حيث يعتبر صافي الدخل التشغيلي أقل عرضة للتلاعب من البعض الآخر لأنه لا يمكن إلا أن يزيد عن طريق رفع الإيجارات والرسوم المرتبطة بها أو عن طريق خفض نفقات التشغيل اللازمة بشكل معقول، علاوة على أن صافي الدخل التشغيلي لا يعتبر مثل الدخل الخاضع للضريبة أو التدفق النقدي، ويعتبر الدخل الغير تشغيلي الفرق بين صافي الدخل التشغيلي وهامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب.   

يعني معيار “الضرورة المعقولة” للنفقات التشغيلية أن مالكي العقارات قد يعدلون بعض مصاريفهم الفعلية صعودا أو هبوطا، فإذا كان المالك يوفر مستأجر واحد مع إيجار مجاني، بقيمة 12,000 دولار سنويا، وفي مقابل العمل كمدير الممتلكات، ولكن سيكلف 24,000 دولار لتوظيف مدير محترف في السوق المفتوحة، كما يمكن للمالك طرح “الضرورة المعقولة” والتي تقدر تكلفتها بـ 24,000 دولار من الإيرادات بدلا من التكلفة الفعلية البالغة 12,000 دولار.

كما يساعد صافي الدخل التشغيلي الملاك والملاك المحتملين لمباني التجزئة ومباني المكاتب و والخصائص السكانية الفردية والمتعددة للأسر  لحساب العديد من المعدلات المفيدة، كما يتم استخدام صافي الدخل التشغيلي في تحديد معدل الرسملة الذي يساعد في تحديد قيمة الممتلكات و يساعد المستثمرين العقاريين على المقارنة بين الخصائص المختلفة والتي قد تعتبر بيع أو شراء، وبالنسبة للممتلكات الممولة، يتم استخدام صافي الدخل التشغيلي في نسبة تغطية الديون(DCR) والتي تطلع المقترضين والمستثمرين ما إذا كان دخل الممتلكات يغطي نفقاتها التشغيلية و مدفوعات الديون، كما يستخدم صافي الدخل التشغيلي أيضا لحساب مضاعف الدخل الصافي و العائد النقدي على الاستثمار والعائد الإجمالي على الاستثمار.  

 

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

اترك تعليقاً

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق
إغلاق