حذّر أحمد البطراوي، خبير تطوير عقاري، من أن تصاعد الحديث عن «فقاعة عقارية محتملة» في السوق المصري لم يعد مجرد تكهنات إعلامية، بل مؤشر على خلل هيكلي يستدعي تدخلاً حقيقياً من الدولة لإعادة ضبط المنظومة.
وأكد البطراوي أن مستقبل السوق العقاري المصري لن يتحقق عبر الوعود أو التطمينات فقط، بل من خلال إصلاح هيكلي وتشريعي شامل يضمن الشفافية ويعيد للدولة دورها القيادي في تنظيم القطاع.
وقال البطراوي إن الحديث المتزايد عن “فقاعة عقارية محتملة” لا يمكن مواجهته بالخطاب الإعلامي المتفائل، لأن جوهر الأزمة لا يتعلق بالعرض والطلب أو الأسعار وحدها، بل بمنظومة الإدارة ذاتها ومن يمتلك سلطة القرار داخل السوق.
وأضاف: “طالما ظلت المنتديات العقارية مقتصرة على المطورين وأصحاب المصلحة فقط، فلن يحدث إصلاح حقيقي، لأن من يستفيد من الخلل لا يمكن أن يكون هو من يصلحه”.
وأوضح أن الدولة بدأت فعلياً في اتخاذ خطوات جادة نحو ضبط السوق من خلال تشريعات تهدف إلى حماية المستهلكين ومنع التلاعب، داعياً إلى استمرار هذا التوجه ودعمه من جميع أطراف المنظومة العقارية.
هيئة عليا للعقار المصري… مطلب وطني عاجل
واقترح البطراوي إنشاء “الهيئة العليا للعقار المصري” ككيان مستقل يتمتع بصلاحيات تنفيذية وتشريعية، يتولى الإشراف الكامل على القطاع، ووضع سياسات متوازنة بين مصلحة المواطن والمستثمر والمطور.
وأوضح أن هذه الهيئة يجب أن تضم في هيكلها ممثلين من مؤسسات الدولة والقطاع الخاص والمجتمع المدني إلى جانب الهيئة العامة للرقابة المالية، لتكوين منظومة رقابية متكاملة تشرف على جميع مراحل التطوير العقاري من التخطيط إلى التسليم.
وأضاف أن الهدف من الهيئة لا يقتصر على الرقابة فقط، بل يشمل تحقيق التوازن والحوكمة العادلة بين الأطراف كافة، عبر توحيد العقود، ووضع ضوابط للإعلانات، ومنع التعاملات النقدية المباشرة من خلال إلزام المطورين باستخدام حسابات ضمان تخضع للرقابة الحكومية.
وأكد البطراوي أن العقار المصري ثروة قومية تحتاج إلى إدارة رقمية حديثة، مشيراً إلى أن الهيئة المقترحة يجب أن تعتمد في عملها على التحول الرقمي الكامل لتسجيل كل عملية بيع وتمويل في قاعدة بيانات وطنية موحدة، بما يتيح للدولة مراقبة السوق لحظياً وضمان الشفافية الكاملة.
التمويل العقاري… اختصاص البنوك لا المطورين
وشدد البطراوي على ضرورة إعادة هيكلة منظومة التمويل العقاري بحيث تنتقل مسؤولية التمويل من المطورين إلى البنوك، باعتبارها الجهات المؤهلة قانونياً ورقابياً للقيام بهذا الدور، قائلاً: “من غير المنطقي أن يقدم المطورون أنظمة تمويل دون رقابة مالية أو تراخيص واضحة، في حين أن هذه الممارسات تُعد في الأسواق العالمية اختصاصاً حصرياً للبنوك”.
وأشار إلى أن السوق يعاني من غياب الشفافية في بعض العقود التمويلية التي تُطرح بأنظمة سداد طويلة الأجل دون توثيق رسمي يحمي حقوق العملاء، مطالباً الهيئة العامة للرقابة المالية بالتدخل لإلزام المطورين بالحصول على تراخيص مسبقة قبل تقديم أي منتج تمويلي.
التكنولوجيا والحوكمة… طريق الإنقاذ
وأكد البطراوي أن التحول الرقمي والحوكمة الشاملة هما السبيل لإنقاذ السوق من الفوضى، موضحاً أن العقارات اليوم أصبحت صناعة متكاملة تحتاج إلى أنظمة مالية وتشريعية رقمية دقيقة تتيح للدولة تتبع كل عملية بيع أو تمويل في الوقت الفعلي.
وأضاف أن إنشاء منظومة إلكترونية موحدة لتسجيل العقود والمعاملات العقارية سيُحدث نقلة نوعية في ضبط السوق، ويكشف المؤشرات الحقيقية للعرض والطلب، ويمنع أي تجاوزات قبل تفاقمها.
وأشار إلى أن الدولة تسير بالفعل في هذا الاتجاه عبر خطوات تنظيمية وتشريعية متقدمة، داعياً إلى دعم هذا التوجه وتسريعه حتى يصبح القطاع العقاري أكثر استقراراً وجاذبية للمستثمرين المحليين والأجانب.
واختتم البطراوي حديثه قائلاً: “حين تمتلك الدولة زمام المبادرة، ويُدار السوق بعقل رقمي منظم، سنرى صناعة عقارية قائمة على الشفافية والحوكمة، وسوقاً عادلاً ومستقراً وآمناً للجميع”.