اقتراح لإنشاء خريطة إلكترونية لأسعار الأراضي بهدف تقليل التباينات في التقييم.

لا تزال قيمة الأراضي “عالقة” بسبب نقص البيانات؛ ويقترح الخبراء تعزيز الذكاء الاصطناعي والتحول الرقمي.

في الندوة التي نظمها مكتب التدقيق الحكومي بعنوان “تقييم الأراضي المرتبط بإدارة الأراضي واستخدامها – الوضع الحالي والحلول”، صرح السيد بوي كوك دونغ، نائب المدقق العام، بأن الأرض مورد وطني خاص، يلعب دورًا حاسمًا في التنمية الاجتماعية والاقتصادية .

في هذا السياق، يعتبر تقييم الأراضي وتقدير قيمتها أمراً بالغ الأهمية للاستغلال الفعال لهذا المورد، ويؤثر بشكل مباشر على بيئة الاستثمار وكذلك على فعالية إدارة الدولة.

ووفقاً للسيد دونغ، فإنه على الرغم من أن النظام القانوني المتعلق بالأراضي والأسعار قد شهد العديد من التغييرات مع قانون الأراضي لعام 2024 وقانون الأسعار لعام 2023 والوثائق التوجيهية، إلا أن تطبيق اللوائح الجديدة اعتباراً من 1 يوليو 2026 لا يزال يطرح العديد من التحديات في عملية التطبيق العملي.

تشير العديد من الآراء إلى ضرورة تعزيز تطبيق الذكاء الاصطناعي والبيانات الضخمة ونظم المعلومات الجغرافية ونماذج التقييم الآلية لتحسين الدقة والشفافية في تحديد أسعار الأراضي.

تُعدّ الخصائص الفريدة للعقارات من أكبر العقبات. فكل قطعة أرض تختلف من حيث التخطيط والبنية التحتية والجوانب القانونية ومدة الاستخدام وإمكانات التطوير، مما يجعل من الصعب للغاية تحديد سعرها باستخدام صيغة واحدة.

قد يعجبك أيضاً

شروط استخدام الأراضي متعددة الأغراضصرحت وزارة الزراعة والبيئة بأن استخدام الأراضي لأغراض متعددة وتحويل استخدام الأراضي هما إجراءان مختلفان ويخضعان للوائح منفصلة من قانون الأراضي لعام 2024.

في مشاريع التطوير العقاري، لا تزال طريقة تقييم الفائض مثيرة للجدل، لأنها تعتمد على سلسلة من الافتراضات حول الإيرادات، وتكاليف الاستثمار، وتقدم التنفيذ، والربح المتوقع للمستثمر. وعندما يتقلب السوق، قد تختلف نتائج التقييم بين شركات الاستشارات المختلفة اختلافًا كبيرًا.

بحسب السيد فام فان بينه، نائب مدير إدارة إدارة الأسعار ( وزارة المالية )، فإن أكبر عائق يواجه القطاع حاليًا هو نقص بيانات السوق الشفافة. ففي كثير من الحالات، يكون سعر التحويل المُسجل في العقود أو المستندات الضريبية أقل من سعر المعاملة الفعلي، بينما تبقى البيانات من السلطات الضريبية، ومكاتب تسجيل الأراضي، وكتاب العدل، والبورصات، والمؤسسات الائتمانية متفرقة وغير مترابطة بما يكفي للاستخدام الأمثل.

أوضح السيد بينه أن فيتنام لم تُنشئ بعد قاعدة بيانات وطنية شاملة للأراضي والعقارات لأغراض التقييم. ولا تزال تقنيات مثل الذكاء الاصطناعي، والبيانات الضخمة، ونظم المعلومات الجغرافية، ونماذج التقييم الآلي في مراحلها الأولى من التطبيق، في حين أن العديد من العمليات لا تزال يدوية وتعتمد بشكل كبير على خبرة المُقيّمين.

استنادًا إلى الواقع المحلي، أفاد ممثلو مقاطعة خان هوا بأن تحديد أسعار الأراضي لا يزال يمثل تحديًا نظرًا لنقص البيانات الموحدة، وصعوبة تطبيق أسلوب الفائض على المشاريع السياحية والحضرية متعددة الاستخدامات، واختلاف وجهات النظر بين الجهات الإدارية وهيئات التدقيق. كما يتزايد الضغط على المسؤولين نظرًا لضرورة معالجة ملفات عديدة بأسعار محددة منذ سنوات، في ظل تغيرات كبيرة شهدها السوق.

في غضون ذلك، جادل ممثلو مقاطعة جيا لاي بأن جمع معلومات السوق عبر منطقة واسعة ومجزأة للغاية يمثل العقبة الأكبر. وكشفت جميع أساليب التقييم الحالية عن قصور، بدءًا من وجود “سعرين” في السوق ونقص المعاملات في المناطق النائية، وصولًا إلى الاعتماد على افتراضات أو بيانات مدخلة متأخرة زمنيًا.

ذكر ممثلون من مختلف المناطق أن تطبيق أساليب تقييم الأراضي، وخاصة أسلوب الفائض، لا يزال يواجه العديد من التحديات العملية.

لمعالجة هذه النواقص، يرى كثيرون ضرورة تسريع التحول الرقمي في مجال إدارة الأراضي. وقد اقترح السيد فو آنه توان، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الزراعة والبيئة)، مواصلة تحسين اللوائح القانونية، مع إنشاء قاعدة بيانات موحدة للأراضي على مستوى البلاد، وربط المعلومات بين هيئات الإدارة، وتهيئة الظروف اللازمة لوحدات الاستشارات للوصول إلى البيانات لأغراض التقييم.

كما أوصى الخبراء بإجراء بحوث لتطوير خرائط إلكترونية لأسعار الأراضي، وقواعد بيانات إلكترونية لمعاملات العقارات، وأنظمة دعم القرار القائمة على البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي ونظم المعلومات الجغرافية ونماذج التقييم الآلي للعقارات. ومن المتوقع أن تُحسّن هذه التقنيات جودة التنبؤات، وتُقلّل أوقات المعالجة، وتُخفّض الاعتماد على التقييم البشري الشخصي.

المصدر: