على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، إلا أنه لا يزال يتعين توجيه رأس المال إلى الأماكن الصحيحة.

تتحسن السيولة، مما يمنح مشتري المنازل المزيد من الخيارات.

بعد فترة من ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، بدأ السوق يُظهر مؤشرات إيجابية في الأسابيع الأخيرة. ووفقًا لمعلومات صادرة عن جمعية أبحاث سوق ما بين البنوك في فيتنام (VIRA)، انخفضت أسعار الفائدة بين البنوك على معظم آجال الاستحقاق القصيرة في جلسة التداول الأخيرة من الأسبوع الماضي. وفي الوقت نفسه، ضخّ بنك الدولة الفيتنامي مبلغًا صافيًا يزيد عن 5.625 مليار دونغ فيتنامي في السوق من خلال عمليات السوق المفتوحة. ويشير هذا التطور إلى انخفاض ضغط السيولة في سوق النقد، مما يُسهّل على المؤسسات الائتمانية تحقيق التوازن في مصادر رأس مالها.

في ظل هذه الظروف، عدّلت بعض البنوك سياساتها الإقراضية لخفض التكاليف أو مساعدة العملاء على تثبيت أسعار الفائدة لفترات أطول. وقد أطلق بنك فيتكومبانك مؤخرًا برنامج “منزل جديد، حياة آمنة” بقيمة 20 تريليون دونغ فيتنامي للعملاء الراغبين في شراء منازل في مشاريع عقارية حاصلة على شهادات حقوق استخدام الأراضي وشهادات ملكية المنازل. وبموجب هذا البرنامج، يمكن أن تكون أسعار الفائدة التفضيلية أقل بنسبة تصل إلى 1% سنويًا من سعر الفائدة العادي لقروض العقارات للأفراد. ويبلغ الحد الأقصى لمدة القرض 35 عامًا، ويمكن أن يصل مبلغ القرض إلى 100% من قيمة المنزل، وذلك حسب الشروط والوضع الائتماني.

اختاربنك VIB مجدداً حلاً يُساعد المقترضين على تحسين قدرتهم على التخطيط لتكاليفهم على المدى الطويل. يُتيح البنك لعملائه الأفراد تثبيت أسعار الفائدة لمدة تصل إلى 5 سنوات على قروض عقارية مُحددة. إضافةً إلى ذلك، يُمكن للعملاء اختيار باقة دعم سعر الفائدة VIB Up التي تُتيح تخفيضاً إضافياً يتراوح بين 0.2% و0.4% سنوياً، وذلك حسب شروط البرنامج.

في بنك TPBank ، تخضع بعض قروض العقارات وقروض المستهلكين المضمونة لتخفيضات في أسعار الفائدة تصل إلى 1.2 نقطة مئوية مقارنةً بالأسعار الحالية، وذلك بحسب نوع القرض والشروط المطبقة. والجدير بالذكر أن المنافسة بين البنوك لم تعد تقتصر على أسعار الفائدة التفضيلية في الأشهر الأولى فحسب، بل تتوسع لتشمل فترات أسعار الفائدة الثابتة، وأسعار الفائدة بعد انتهاء فترة التفضيل، والتكلفة الإجمالية للقرض.

يُعدّ هذا تطوراً إيجابياً، لا سيما في ظلّ الضغوط التي يواجهها العديد من مشتري المنازل مؤخراً بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. بالنسبة للقروض التي تمتد لعقود، فإنّ خفض أسعار الفائدة أو تمديد فترة سعر الفائدة الثابت سيساعد الأسر التي لديها احتياجات سكنية حقيقية على أن تكون أكثر استباقية في تخطيطها المالي.

مع ذلك، فإن إطلاق بعض البنوك لبرامج جديدة لا يعني بالضرورة انخفاض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري في السوق ككل. وتعتمد السياسة الفعلية على مدة القرض، والجدارة الائتمانية، والضمانات، وفئات العملاء المحددة.

قد يعجبك أيضاً

بحسب الخبراء، لا ينبغي للمقترضين الاكتفاء بالنظر إلى سعر الفائدة التفضيلي عند توقيع العقد. فالعديد من قروض الإسكان تُطبق أسعار فائدة تفضيلية لفترة محددة، ثم تتحول إلى سعر فائدة متغير بناءً على سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش ربح. إضافةً إلى ذلك، ينصح الخبراء الماليون مشتري المنازل بتوخي الحذر في استخدام الرافعة المالية، وموازنة مواردهم المالية بحيث لا تتجاوز أقساط الديون الشهرية 40% من دخلهم، ووضع خطط طوارئ استباقية تحسبًا لارتفاع أسعار الفائدة بعد انتهاء فترة الفائدة التفضيلية. كما يجب على المقترضين البحث بدقة في سعر الفائدة بعد انتهاء فترة الفائدة التفضيلية، وهامش الربح، ودورة تغير سعر الفائدة، ورسوم السداد المبكر، والشروط المصاحبة، بدلًا من اختيار القرض بناءً على سعر الفائدة الأولي فقط.

يجب أن يكون منح الائتمان انتقائياً، مع إعطاء الأولوية للاحتياجات الحقيقية.

سيساهم انخفاض تكاليف الرهن العقاري في تلبية احتياجات الناس السكنية. ومع ذلك، فإن هذا التطور يستلزم أيضاً استمرار الرقابة الصارمة على تدفقات رأس المال في ظل التوسع السريع في الائتمان العقاري.

وفقًا لتقرير وزارة البناء حول سوق الإسكان والعقارات في الربع الثاني من عام 2026، وحتى 30 يونيو 2026، بلغ إجمالي الائتمان القائم لأنشطة الأعمال العقارية أكثر من 2519 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 284073 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 12.71% مقارنة بنهاية الربع الأول.

في حين لم تتطور قنوات جمع رأس المال متوسطة وطويلة الأجل، مثل سندات الشركات أو سوق الأسهم، بشكل متناسب، لا يزال قطاع العقارات يعتمد بشكل كبير على الائتمان المصرفي. لذا، لا يكمن المطلوب في توسيع الائتمان بأي ثمن، بل في توجيه تدفقات رأس المال إلى القطاعات التي تخلق قيمة حقيقية والحد من تدفق رأس المال إلى الأنشطة المضاربة.

يتجلى هذا التوجه بوضوح في عمليات بنك الدولة الفيتنامي. ففي التعميم رقم 4551/NHNN-CSTT الصادر بتاريخ 29 مايو 2026، نصّ البنك على أنه في عام 2026، لا يُطلب من المؤسسات الائتمانية إدراج رصيد الائتمان الإضافي القائم مقارنةً بنهاية عام 2025 للإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية ومناطق معالجة الصادرات ضمن رصيد الائتمان العقاري عند مراقبة نمو الائتمان في هذا القطاع.

تُتيح اللوائح المذكورة أعلاه مجالاً أكبر للائتمان في القطاعات التي تخدم الرفاه الاجتماعي والإنتاج والاحتياجات الحقيقية، ولكن هذا لا يعني تخفيف ضوابط الائتمان على العقارات بشكل عام.

أكد السيد داو فان ها، نائب مدير إدارة التنبؤات والإحصاءات في إدارة الاستقرار النقدي والمالي ببنك الدولة الفيتنامي، أن القضية الراهنة لا تقتصر على “تحرير” تدفقات رأس المال فحسب، بل الأهم من ذلك، توجيه رأس المال إلى المجالات الصحيحة لخلق قيمة حقيقية. ولا يزال السوق يواجه أوجه قصور، مثل عدم توازن هيكل المنتجات، ونقص المساكن بأسعار معقولة، ومواجهة العديد من المشاريع عقبات قانونية، في حين تبقى القدرة المالية لبعض المستثمرين محدودة.

قد يعجبك أيضاً

ينعكس الحذر أيضاً في استراتيجيات الإقراض لدى البنوك. ففي 30 يونيو 2026، بلغ إجمالي قروض العقارات القائمة لدى بنك أغريبنك 289.63 مليار دونغ فيتنامي، بانخفاض قدره 5.07% مقارنةً ببداية العام. وإلى جانب إدارة المخاطر، يواصل البنك إعطاء الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي، والإسكان لذوي الدخل المحدود، والمجمعات الصناعية، ومناطق التصدير، والمشاريع الفعّالة التي تستوفي معايير الأهلية الائتمانية بالكامل.

بحسب السيدة بوي ثي ثو ثوي، المديرة الأولى لإدارة تمويل الشركات في بنك تيكومبانك ، بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2026، شكلت قروض العقارات ما يقارب 56% من إجمالي محفظة قروض الشركات في البنك، و67% من قروض شراء المنازل للأفراد. ويهدف بنك تيكومبانك إلى خفض نسبة قروض العقارات إلى إجمالي المحفظة من 32% حاليًا إلى حوالي 30% بحلول نهاية عام 2026.

في غضون ذلك، وضع بنك VPBank خمسة معايير لمنح قروض العقارات، تشمل اختيار المطور المناسب، والموقع المناسب، وشريحة العملاء أو نوع السكن المناسب، والمشروع المناسب، والمستخدم النهائي المناسب؛ مع إعطاء الأولوية للعقارات الصناعية، والإسكان الاجتماعي، والمشاريع التي تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية. كما أكد بنك Vietcombank أنه سيواصل فرض رقابة صارمة على الائتمان في القطاعات ذات المخاطر العالية.

صرح ممثل عن بنك الدولة الفيتنامي بأنه في الفترة المقبلة، سيكون التوجه التشغيلي لبنك الدولة هو تشجيع تدفقات رأس المال إلى القطاعات ذات الأولوية التي تخدم الرفاه الاجتماعي والإنتاج، مع الحفاظ على حواجز الرقابة على القطاعات ذات المخاطر المحتملة، وبالتالي ضمان سلامة النظام المالي ودعم النمو الاقتصادي المستدام.

المصدر: