«Cred».. منظومة عقاريـــــــــــــــــــــــة متكاملة تسير بخطى ثابتة

تتميز بطبيعة عمرانية خاصة، اشتهرت بسرعة التسليمات والالتزام بكلمتها مع العميل، استطاعت أن تقدم منتجاً عقاريًا متميزًا، و خلال ستة أعوام هي عمر الشركة نوّعت محفظة أراضيها وشيّدت مشروعات يتحاكى بها القاصي والداني.

إنها شركة “ Cred” صاحبة الإنجازات المتنوعة والمشروعات المتميزة، حرصت وبحق على صناعة بصمتها العقارية لتكون علامة شاهدة على الثقة والمصداقية مدعومة بإمكانات كبيرة.

كانت انطلاقتها الأقوى مع مشروع CLM في العاصمة الإدارية على مساحة 43 فدانًا، الذي جسد مفهوم الجمهورية الجديدة والبناء الحديث، ثم استكملت المسيرة بمشروعها الكبير “ Ever “ غرب القاهرة على مساحة 40 فداناً، ومؤخرًا بمشروع « Ever New Cairo” في شرق القاهرة بالتجمع السادس.

ارتبطت نجاحات « Cred» بعقيلة معمارية وقيادة شابة على دراية تامة بخيوط اللعبة، ظهرت بقوة في المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي للشركة، الذي استطاع بمهارته وقدراته الخاصة في تعظيم الموارد، وتنويع محفظة أراضيها.

وتمكنت “Cred” أن تتواجد بعدد من المشروعات وفقا لاستراتيجيتها ومخططها للمشاركة في الملحمة العمرانية الحديثة، اختارت مواقع مميزة في عدد من المناطق الحيوية التي يزداد عليها الطلب وتعد أهم ركائز الجمهورية الجديدة وظهر ذلك بوضوح في مشروعها الأخير “Ever” الذي قدم منتجاً عقارياً بمواصفات عالمية على أرض مصرية. وفي حوار خاص لـ» العقارية» قال المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي للشركة، إن الدولة نجحت في توسيع مسيرة العمران وإنشاء أكثر من 30 مدينة بمواصفات عالمية في ظل الجمهورية الجديدة، وأن العقار مازال الملاذ الآمن وأهم وسائل الادخار لدى المصريين، وأن السوق المصري أثبت جدارته رغم التحديات والصعوبات والاستقرار النسبي لسعر الصرف سينعكس بإيجابية على السوق وخاصة حركة “الريسيل” خلال الفترة المقبلة.

وأكد منصور أن”Cred” تدرس فرصا استثمارية جديدة في الساحل الشمالي ولا تعتمد في المشروعات المستقبلية على التمويلات البنكية، بل تركّز في تمويل المشروعات على أرباح المبيعات.

وأوضح أن الشركة نجحت في اكتساب ثقة العميل منذ انطلاقها في 2018 وأول أزمة واجهتها توابع «كورونا» في 2021، مؤكدا أن المبيعات سترتفع خلال النصف الثاني من عام 2024 ويعد الاستقرار الذي شهده مطلع العام الجاري استراحة محارب للمطورين العقاريين من تقلبات السوق.

وإلى نص الحوار :

مشروع «Ever» غرب القاهرة يقع على مساحة 40 فدانا.. والانتهاء من تنفيذ جميع الإنشاءات أواخر 2027

في البداية.. كيف ترون مستقبل التنمية العمرانية في ظل الجمهورية الجديدة؟

نجحت الدولة المصرية على مدار السنوات الماضية، في توسيع مسيرة العمران وتشييد العديد من المدن العمرانية الكبرى كجزء من خطة شاملة لزيادة مساحة المعمور بما يتناسب مع توافر الموارد وحجم وتوزيع السكان والارتقاء بمستوى جودة البيئة العمرانية.

وتمكنت في وقت قياسي من بناء أكثر من 30 مدينة، من مدن الجيل الرابع على مستوى الجمهورية في الدلتا والصعيد والقناة، الأمر الذي لا يمثل رفاهية حيث أكد الرئيس عبد الفتاح السيسي، أنه ضرورة قصوى خاصة مع الزيادة السكانية المطردة، والحاجة الملحة لامتدادات عمرانية متكاملة لاحتواء هذه الزيادة.

وليس هذا فحسب، بل لمعالجة الآثار السلبية لعدم إتاحة هذه المجتمعات من ذي قبل، ما ترتب عليه البناء على الأراضي الزراعية والتوسع غير المخطط للكتلة العمرانية، خاصة وأن العمران في مفهوم الدولة المصرية هو وعاء التنمية، ولا يمكن لأي تنمية أن تتم بدونه. في ظل التحديات الكبيرة التي مر بها السوق العقاري خلال السنوات القليلة الماضية، ما قراءتكم للمشهد الحالي من خلال تجاربكم لمواجهة تلك التحديات..

وكيف تحوطتم ضد التقلبات التي شهدها السوق؟ وما رؤيتكم خلال النصف الأول من عام 2024؟

في البداية لابد أن نعترف بأن السوق العقاري مهما واجه من تحديات وصعوبات مازال لديه القدرة على الصمود ومواجهة التغيرات الطارئة من وقت إلى آخر، ويتضح ذلك جلياً من خلال المؤشرات الإيجابية التي حققها بالفترة الأخيرة، وتحقيق مبيعات كبيرة أعلن عنها مطورو القطاع، إلى جانب زيادة الطلب على العقار بكل أنواعه سواء السكني أو التجاري أو الإداري والفندقي، وأرى أن العقار مازال أحد أهم وسائل الادخار للعملاء الراغبين في الحفاظ على قيمة الأموال وتحقيق أرباح مضمونة، مما يجعل السوق العقاري محط اهتمام الكثيرين.

وأما بالنسبة للحديث عن النصف الأول من عام 2024 فسوف أتحدث عن كل شهر على حدة، وفقا للظروف التي طرأت على مبيعات شركتنا، ففي يناير الماضي كانت مبيعاتنا استكمالا لما وقفنا عنده في نهاية ديسمبر 2023 وبالتالي حققنا مبيعات جيدة خلال يناير، وفي شهر فبراير أطلقنا أحدث مشروعاتنا وهو مشروع «Ever New Cairo” بمنطقة شرق القاهرة بالتحديد في التجمع السادس، تزامنا مع تحرير قرار تحرير سعر الصرف والذي انعكس على الحركة البيعية لدينا خاصة وأن العميل أعاد حساباته وقتها.

وبالنسبة لشهر مارس، شهد هدوءا نسبيا في حركة البيع نظرا لتزامنه مع دخول شهر رمضان، ثم عادت حركة المبيعات لنشاطها مرة أخرى لمعدلاتها الطبيعية مع بداية أبريل الماضي، وفي مطلع مايو وفي ظل التغيرات التي شهدها السوق كان لابد من قراءة جديدة للسوق وخاصة مع إطلاق مشروع «Ever New Cairo” في شرق القاهرة حيث تم التخطيط لأن يكون هناك وحدات بالمشروع متنوعة بين فيلات وتاون هاوس بمساحات مختلفة وأسعار مناسبة تكون كمخزون لمواجهة أي تقلبات طارئة في السوق، وأرى أننا نجحنا في ظل التقلبات التي شهدها السوق الفترة الماضية أن نحقق مبيعات تقدر بـ 750 مليون جنيه خلال المشاركة بإحدى المعارض العقارية الذي استمر لـمدة 3 أيام.

وأما بالنسبة لشهري يونيو ويوليو الماضيين، فقد تمكنا من تحقيق مبيعات مرضية مثلما كان الحال في المبيعات التي جرى تحقيقها في 2022 بالمقارنة بمبيعات 2023 والتي تأثرت بالظروف الاقتصادية نتيجة تحرير سعر الصرف والتقلبات التي انعكست على السوق وأدت إلى تخوف العملاء من إنفاق أموالهم والاكتفاء بالمحافظة عليها خشية حدوث ظروف أخرى طارئة.

وعلى كل حال فإن الاستقرار النسبي لسعر الصرف حاليا هو استقرار منطقي وسينعكس بشكل إيجابي على السوق العقاري وخاصة سوق «الريسيل» بالتزامن مع زيادة الطلب على الوحدات.

من خلال حديثكم عن النصف الأول من عام 2024 ما الثمار والمكاسب التي جناها المطورون خلال تلك الفترة؟

أعتقد أن أهم المكاسب التي خرج بها المطورون خلال النصف الأول من عام 2024 هي التقاط الأنفاس بعد متغيرات كثيرة شهدها السوق العقاري وأبرزها عدم استقرار سعر الصرف، هذا الأمر تحديداً تسبب في إرباك المطور العقاري في تحديد أسعاره، وجعل العميل يعيد حساباته أكثر من مرة قبل اقتناء وحدته، كذلك عدم استقرار أسعار مواد البناء ومنها الحديد ساهمت في التردد بشأن اتخاذ القرار المناسب لتنفيذ مشروعات الشركات، وبالتالي فإن استقرار سعر الصرف مع الاستقرار النسبي لأسعار مواد البناء تسبب في حالة هدوء بالسوق، وهذا ما كان يحتاجه المطور بعد فترة طويلة من التحديات والتقلبات في القطاع.

في شركة “ Cred” نحرص على عقد اجتماع كل شهر أو شهرين لمراجعة تسعير مواد البناء وتغيرات سعر الصرف حتى يجري وضع التسعير المناسب للمنتج العقاري بناء على التكلفة وحجم الطلب، فعلى سبيل المثال ارتفاع الطلب على الوحدات الطبية «العيادات» بمشروع أكتوبر انعكس على الأسعار بالزيادة بنسبة 25% تقريبا لتجنب مخاطر تقلبات وظروف السوق.

بعد هذه القراءة الرصينة والمستفيضة للسوق عن النصف الأول من 2024 .. ماذا عن توقعاتكم بالنسبة للنصف الثاني؟

أتوقع في ظل استمرار الاستقرار النسبي لسعر الصرف وأسعار مواد البناء أن تحقق الشركات العقارية مبيعات أكبر حتى في ظل وجود لاعبين جدد داخل السوق، والذين توجهوا صوب الساحل الشمالي الذي اشتعلت فيه المنافسة بشكل كبير على الرغم من ندرة الأراضي هناك والتنافس للفوز بها، ومع ذلك أتوقع أن يشهد الساحل زيادة سنوية في الأعوام المقبلة بسبب هذه الندرة في الأراضي بالمنطقة، وستشهد كل الوحدات السكنية في المناطق الساحلية زيادة، مما سيترتب عليه استمرار نمو أسعار العقارات في الساحل الشمالي خلال الفترة المقبلة دون انخفاض.

ننتقل بالحديث عن تواجدكم بالسوق العقاري وماذا قدمتم لهذا السوق الواعد، وما المكاسب التي حققتموها كلاعب أساسي في المنظومة؟

شركة «Cred” تواجدت داخل السوق العقاري منذ 6 سنوات ومع بداية انطلاقنا في 2018 تمكنّا من تحقيق مكاسب أبرزها كسب ثقة العميل، وبالتالي ومنذ الانطلاقة وحتى عام 2020 حققنا المستهدف المخطط له، ومع بداية 2020واجهتنا أزمة «كورونا» وكانت أولى الصعوبات مع البدء في إطلاق مشروع العاصمة الجديدة “ CLM” وكنا نستهدف تحقيق إجمالي مبيعات يصل إلى 5.5 مليار جنيه، ومع ارتفاع التكلفة بسبب تحرير سعر الصرف والتغيرات السعرية في تكاليف مواد البناء أصبح المستهدف تحقيقه 8 مليار ات جنيه، وتمكنا حتي الآن من تحقيق 3.6 مليار جنيه مبيعات من القيمة المستهدفة.

واستطعنا بالفعل الانتهاء من غالبية الانشاءات بالمشروع وبدأنا التسليم بالمرحلة الأولي منه، حيث تم تسليم 200 وحدة حتي الآن من إجمالي 478 وحدة، كما أننا نعمل بكامل طاقاتنا لاستكمال تسليم جميع وحدات المرحلة الأولي، إضافة إلى 100 وحدة بالمرحلة الثانية بنهاية العام الحالي، في الوقت ذاته يتم العمل بالمشروع بوتيرة متسارعة لاستكمال كافة مراحله حيث بدأت عمليات التشييد والبناء بالمرحلة الثالثة والرابعة، كما تعاقدت Cred مع شركتين للمقاولات بجانب شركة MIG الشقيقة للانتهاء من كامل مراحل مشروع CLM في المواعيد الزمنية المحددة.

تتميز الجمهورية الجديدة بمنتج عقاري بمواصفات عالمية، حدثنا عن المشروع الأهم الذي تولونه اهتماما خاصا ويعتبر درة تاج المشروعات لديكم؟ وكيف اخترتم قطعة الأرض الخاصة ونظام التصميم المميز؟

قبل الكشف عن أهم المشروعات لدينا، أود الإشارة إلى أنه مع البدء في تنفيذ أي مشروع لا نضع فقط معايير اختيار الموقع فقط، وإنما نفكر في الأمر من كافة الاتجاهات والمعايير ومنها أن يكون مشروع يليق بتاريخ ومبادئ الشركة، فعلى سبيل المثال مشروعنا CLM بالعاصمة الإدارية الجديدة يمتاز بموقع متميز في قلب منطقة R7، وكذلك مشروع « Ever” غرب القاهرة في أكتوبر فهو يتمتع كذلك بموقع متميز مباشرة على محور 26 يوليو، ونفس الأمر بالنسبة لمشروع «Ever New Cairo” في شرق القاهرة بالتجمع السادس فقد كنا من أوائل المطورين العقاريين الذين توجهوا للتجمع السادس وهذا ما فتح شهية باقي المطورين للمنطقة.

بالإشارة إلى حديثكم على مشروع « Ever” غرب القاهرة ماذا عن تفاصيل هذا المشروع وكيف تم اختيار قطعة الأرض والتصميمات التي تتوافق مع البناء في الجمهورية الجديدة؟

يعتبر مشروع «Ever” غرب القاهرة هو الأصعب بسبب تفاصيله الكثيرة ومنها الوحدات التجارية والإدارية الموجودة بالمشروع والتي تشغل مساحة 20 فدانا من إجمالي مساحة المشروع الذي يقع على مساحة 40 فدانا ويقع في موقع استراتيجي مباشرة على محور 26 يوليو بجوار مول العرب، وبالقرب من مختلف المرافق الحيوية في المنطقة، وهذه المساحة متنوعة الأنشطة بين إداري وتجاري وفندقي وطبي.

ويتميز مشروع « Ever” بموقعه المتميز حيث يقع بالقرب من مستشفى دار الفؤاد، ويسهل الوصول إليه من خلال وصلة دهشور، كما أن المشروع قريب من جامعة النيل التي تبعد حوالي 10 دقائق فقط، كما يبعد عن مول العرب بحوالي 5 دقائق.

وأود أن أشير إلى أن الوحدات الفندقية والتي تتضمن 500 شقة سكنية فندقية بالمشروع يزداد عليها الطلب وذلك نظرا للتوسع والتطور الكبير الذي تشهده منطقة غرب القاهرة عموما مثل توسعات أكتوبر والشيخ زايد، إضافة إلى وجود سياحة المؤتمرات والسياحة الطبية والزيارات من شريحة كبيرة من أبناء الخليج والذين ينتشرون بمنطقة الشيخ زايد تحديدا، وبالتالي لابد أن يتم توفير الخدمة الفندقية لمنطقة غرب القاهرة.

أما بالنسبة لتفاصيل اختيار قطعة الأرض، فهذه القطعة كانت ضمن مناقصة طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وكان أمامنا منافس وحيد لهذه القطعة ثم جرى إلغاء المناقصة ولكن عاد التنافس عليها مرة أخرى مع دخول شركات اخري في المنافسة أيضا، وكانت المحصلة النهائية فوزنا بها.

ومع الحصول على قطعة الأرض لتنفيذ مشروع « Ever « غرب القاهرة كانت الارتفاعات المسموح بها من الجهات المعنية أرضي بالإضافة وطابقين آخرين بالنسبة لجزء التجاري والإداري، ومبنى بارتفاع 36 مترا لإنشاء برج سكني، ولكن تقدمنا بطلب رسمي فسمحوا لنا بأن تكون كل المباني على ارتفاع 36 متر، وهذا ضمن أسباب تأخر القرار الوزاري للمشروع، وتم الحصول على القرار الوزاري شاملا للارتفاعات المقررة بأن يصبح المبنى أرضي و 9 أدوار بارتفاع 36 مترا.

و تم اختيار مكتب محرم باخوم نظرا لأنه المكتب الاستشاري لكافة مشروعات الشركة في السابق، أما المكتب المنفذ لتصميمات المشروع وأعمال “اللاند سكيب” للجزء التجاري والإداري والطبي فهو مكتب «YDG” الأمريكي صاحب الخبرات الكبيرة في هذا المجال مع عدد من المطورين العقاريين، وأما تصميم الوحدات السكنية فكان من نصيب مكتب «الحبروك» لصاحبه إسماعيل الحبروك الذي يمتلك الرؤية التصميمية المتميزة.

وما المدة المحددة للانتهاء من المشروع؟ وشريحة العملاء التي يستهدفها؟

من المنتظر أن يتم الانتهاء من مشروع « Ever « غرب القاهرة خلال 3 أعوام ونصف العام أي بنهاية عام 2027 تقريبا وذلك وفقا للبرنامج الزمني للوحدات السكنية والتجارية والإدارية، وحققنا مبيعات بحوالي 9 مليارات جنيه، في حين أن اجمالي القيمة البيعية من المشروع بالكامل حوالي 41 مليار جنيه، وبلغ حجم الاستثمارات بالمشروع نحو 35 مليار جنيه.

وتحرص الشركة على تنفيذ المشروع الجديد في كل مرحلة على حدة كما لو كان مشروعًا منفصلاً، وذلك في ظل التغيرات الحالية بالسوق وارتفاع أسعار مواد البناء.

كما تعتزم الشركة طرح منتجات المشروع داخل وخارج مصر، خاصةً وأن نسبة مبيعات الشركة للمصريين بالخارج والعرب والأجانب بلغت 30% من إجمالي المبيعات في العام الماضي 2023.

وأما عن شريحة العملاء فهناك أفراد مستثمرين لديهم الرغبة في الاستثمار بالوحدات الإدارية والطبية وفي الغالب يقتني المستثمر مكتبين ليكون أحدهما استثماريا والآخر للعمل.

وهل تفكر الشركة في الاحتفاظ ببعض الأصول بمشروع « Ever” غرب القاهرة بعد الانتهاء من تنفيذه كنوع من التحوط في ظل التقلبات بالسوق العقاري؟

بكل تأكيد سيجري الاحتفاظ بالجزء من التجاري والفندقي بالمشروع إضافة إلى مبنيين سكني فندقي فهذه الأصول لن يتم بيعها إلا عند الضرورة.

وماذا عن شركات الصيانة وخدمة ما بعد البيع لهذا المشروع العملاق؟

لدينا شركة «keep” وهي احد الشركات الشقيقة لشركة Cred وهى ستكون المسئولة عن صيانة الوحدات السكنية فقطـ وبالنسبة للوحدات الإداري والتجاري سيتولى صيانتها شركة أخرى.

ما هي خطة للشركة خلال 5 سنوات مقبلة؟ وهل تعتمدون على التمويل البنكي لاستكمال مشروعاتكم؟

منذ عامين ونحن نقوم بضخ ما يقرب من 800 مليون جنيه سنويًا للإنشاءات ومن المتوقع أن يجري ضخ 1.6 مليار جنيه إنشاءات بنهاية هذا العام وما يقرب من ملياري جنيه مع بداية العام المقبل، وهكذا خلال الـ 5 سنوات المقبلة للتعجيل بتنفيذ المشروعات، وهذه الأموال التي سيتم ضخها نتاج التدفقات النقدية من المبيعات ولن نعتمد على التمويل البنكي في استكمال المشروعات ولكن سيتم تمويلها ذاتياً.

في الختام.. ما توقعاتكم للسوق بنهاية 2024 خاصة فيما يتعلق بالأسعار؟ وماذا عن محطتكم العمرانية المقبلة؟

أعتقد أن الأسعار لن تشهد زيادات كبيرة وربما ستتراوح الزيادات الفترة المقبلة ما بين 5 إلى 10% مقارنة ببداية العام، وقمنا بوضع زيادة تقدر بحوالي 15% منذ بداية العام الجاري حتى الآن تماشياً مع الزيادات التي يشهدها السوق، واعتقد أنه مع نهاية 2024 ستتوقف الزيادات في الأسعار عند 25% تقريباً.

وبالنسبة للمحطة العمرانية المقبلة للشركة يجري دراسة فرص استثمارية جيدة في الساحل الشمالي فهو واجهتنا المقبلة، نحن نسير وفق استراتيجية محددة في اختيار مشروعاتنا، وتمتلك الشركة خطة طموحة لتوسيع نطاق مشروعاتها في شرق وغرب القاهرة، وتطمح في خروج مشاريعها لخارج حدود مصر في المستقبل.