مع ارتفاع أسعار الفائدة، يقوم مشتري المنازل بتغيير استراتيجيات الشراء الخاصة بهم.
تُعتبر أسعار الفائدة من أهم المتغيرات التي تؤثر بشكل مباشر على سوق الإسكان. فالتغيرات في تكلفة رأس المال تؤثر على قدرة الأفراد على الاقتراض، وقوتهم الشرائية، وقراراتهم الشرائية.
أصبح المشترون أكثر حذراً، ويركزون على زيادة رأس مالهم الخاص، وتقليل نسب الديون، وإعطاء الأولوية لقدرة سداد الديون طويلة الأجل قبل اتخاذ قرارات الاستثمار.
ومع ذلك، فإن تطورات السوق على مدى السنوات الخمس الماضية تُظهر أن العلاقة بين أسعار الفائدة وأسعار الشقق ليست مجرد مسألة ارتفاع أسعار الفائدة مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار، أو انخفاض أسعار الفائدة مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
بحسب السيد دين مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، فإن تأثير أسعار الفائدة على السوق يعتمد بشكل كبير على عوامل العرض والطلب في أي وقت.
خلال الفترة 2022-2023، ورغم ارتفاع أسعار الفائدة على القروض إلى 14.1%، إلا أن ندرة المعروض من الشقق السكنية أبقت أسعار المنازل في اتجاه تصاعدي. وهذا يدل على أن أسعار الفائدة قد تضغط على القدرة الشرائية، ولكن ليس بالقدر الكافي لخفض الأسعار إذا استمر نقص المعروض في السوق.
وعلى العكس من ذلك، عندما تنخفض أسعار الفائدة، فإن انخفاض تكاليف الاقتراض يحسن القدرة على تحمل التكاليف ويحفز الطلب على المساكن.
إذا لم يواكب العرض الطلب المتزايد، فستكون أسعار العقارات أكثر عرضة للارتفاع. ويتضح هذا الاتجاه جلياً خلال الفترة 2024-2025، حيث شهدت أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعاً حاداً.
مع دخول عام 2026، سيبدأ تأثير أسعار الفائدة في الظهور بشكل أوضح، لا سيما في هانوي. فبعد فترة طويلة من الارتفاع الحاد في أسعار الشقق، جعل مستوى الأسعار المرتفع المشترين أكثر حساسية لتكاليف رأس المال.
مع ارتفاع أسعار الفائدة مرة أخرى، شهدت العديد من المشاريع في هانوي تعديلات كبيرة، بينما شهد السوق في مدينة هو تشي منه السابقة تغييرات أقل حدة.
بحسب السيد دينه مينه توان، فإن تأثير أسعار الفائدة قصير الأجل في الغالب. أما على المدى الطويل، فتظل أسعار المنازل تتحدد بعوامل أساسية كالعرض والطلب، والموقع، والبنية التحتية، وجودة العقار.
لذا، عندما ترتفع أسعار الفائدة، قد يُتيح السوق فرصًا أفضل من حيث السعر والتفاوض. بالنسبة لمشتري المنازل ذوي القدرة المالية المناسبة، قد لا يكون انتظار انخفاض أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها الخيار الأمثل بالضرورة.
قد يعجبك أيضاً
لكن التغيير الملحوظ هو أن مشتري المنازل أصبحوا أكثر حذراً بشأن استخدام الرافعة المالية.
وفقًا لتقرير Batdongsan.com.vn حول توجهات المستهلكين في سوق العقارات للربع الثاني من عام 2026، فإن أكثر من 80% من مشتري المنازل والمستثمرين لا يقبلون القروض لشراء العقارات إلا عندما تكون أسعار الفائدة أقل من 9% سنويًا.
من بين الذين شملهم الاستطلاع، اعتقد 43% أن معدل الفائدة الأنسب هو 5-7% سنوياً، بينما قبل حوالي 38% معدل 7-9% سنوياً.
قال حوالي 19% فقط إنهم يستطيعون “تحمل” أسعار فائدة تتراوح بين 9 و11% سنوياً، بينما قال جميع المشاركين في الاستطلاع إنهم سيتوقفون عن استخدام الرافعة المالية إذا كانت أسعار الفائدة 11% سنوياً أو أعلى.
شاهد ايضاً
وهذا يدل على أن القضية الحالية لا تتعلق فقط بـ “ما إذا كان ينبغي الاقتراض أم لا”، بل إن المشترين يضطرون إلى التفكير بعناية في مقدار ما سيقترضونه وكيف ستتغير قدرتهم على سداد الدين بعد انتهاء الفترة التفضيلية.
يحتاج المشترون إلى سعر فائدة أكثر استقراراً بدلاً من حافز قصير الأجل.
قال السيد نغيم شوان نهات، نائب المدير العام لشركة فاكو إنفست العقارية المساهمة، إنه في المرحلة الحالية، لا تعد أسعار الفائدة مجرد تكلفة رأس المال فحسب، بل أصبحت أيضًا مقياسًا لثقة المشتري.
لا يحتاج المستهلكون بالضرورة إلى انتظار انخفاض أسعار الفائدة إلى مستويات قياسية. الأهم هو وجود بيئة أسعار فائدة مستقرة بما يكفي لتمكينهم من إدارة شؤونهم المالية بفعالية على المدى الطويل.
يتوافق هذا التقييم مع تقييم معهد دات زان للخدمات (DXS-FERI) للأبحاث الاقتصادية والمالية والعقارية. ووفقًا لهذا المعهد، لكي يتعافى الطلب في السوق بشكل ملحوظ، يجب الحفاظ على أسعار فائدة قروض الإسكان عند مستوى تفضيلي يتراوح بين 6 و8% سنويًا، بينما يجب ألا تتجاوز أسعار الفائدة المتغيرة بعد انتهاء الفترة التفضيلية 11% سنويًا.
في الواقع، لا يقتصر الضغط الأكبر على المشترين على سعر الفائدة الأولي فحسب، بل يتعداه إلى قدرتهم على توقع التزامات السداد في السنوات اللاحقة. فقد يصبح القرض ذو سعر الفائدة التفضيلي الجذاب خلال الأشهر الستة أو الاثني عشر الأولى عبئًا ثقيلًا إذا ارتفع سعر الفائدة بشكل حاد بعد انتهاء فترة التفضيل، في حين لا يرتفع دخل المقترض تبعًا لذلك.
في هذا السياق، يرى السيد نغوين هوانغ دونغ، وهو مستثمر عقاري في ضواحي هانوي، أن مسألة الحصول على رأس المال في سوق العقارات يجب أن تُؤخذ في الاعتبار ضمن السياق العام للوضع المالي للمشترين وقدرتهم على تحمل التكاليف. فارتفاع أسعار المنازل، إلى جانب عدم وجود تحسن مماثل في الدخل، سيُضيّق نطاق استخدام الرافعة المالية بشكل متزايد.
لذلك، يحتاج السوق إلى تطوير منتجات أكثر ملاءمة للاحتياجات الفعلية وقدرة الناس على تحمل التكاليف.
قد يعجبك أيضاً
بالنسبة لمشتري المنازل، تتطلب الفترة الحالية استراتيجية مختلفة مقارنةً بدورات الازدهار السابقة. فبدلاً من محاولة الاقتراض قدر الإمكان للحصول على العقار بسرعة، يحتاج المشترون إلى إعطاء الأولوية لتمويل رأس المال، وتقييم قدرتهم على سداد الديون في ظل سيناريوهات ارتفاع أسعار الفائدة، وإعداد احتياطي مالي كبير بما فيه الكفاية.
بالنسبة لشركات العقارات، لم يعد التحدي يقتصر على تقديم حوافز أسعار فائدة قصيرة الأجل. فمع تزايد تركيز العملاء على التدفقات النقدية طويلة الأجل، تحتاج الشركات إلى سياسات سداد أكثر مرونة لمساعدة المشترين على تجاوز التكلفة العالية لرأس المال وتطوير منتجات تتناسب مع القدرة الشرائية الفعلية.
لذا، لا تُعدّ أسعار الفائدة العامل الوحيد المُحدِّد لأسعار العقارات. ولكن في ظل ارتفاع أسعار المساكن أصلاً، أصبحت تكلفة رأس المال عاملاً مهماً يُؤثِّر على كلٍّ من المشترين والمستثمرين.
قد لا يكون السوق مناسبًا بعد الآن لاستراتيجية الاقتراض بكثافة وتوقع ارتفاع سريع في قيمة الأصول لتعويض تكاليف رأس المال. بدلًا من ذلك، ينبغي أن تستند قرارات شراء المنازل بشكل أكبر إلى الاحتياجات الفعلية والقدرة المالية والقدرة على الحفاظ على التدفق النقدي على المدى الطويل.
مع تغيير المشترين لاستراتيجيات استخدام رأس المال، سيواجه سوق العقارات أيضًا مرحلة جديدة من التوحيد، حيث ستتاح فرص أكبر للمنتجات ذات القيمة الحقيقية والقدرة على تحمل التكاليف.
المصدر:
